繼廣州花都買房享受“準戶口”待遇后，近日，廣州的另一外圍區域南沙區也傳出“買房即可落戶”的消息，此外，“解除限購”也在傳聞之列。盡管官方還未公開發文確認上述樓市政策調整的真實性，但在樓市銷售的最前線，房產中介及售樓處工作人員稱，政策已經在執行。

有觀點認為，若南沙不限購，還能買房送戶口，將吸引佛山、中山、珠海等距離南沙區較近的城市居民前來買房。因為在這三個城市買房的預算，也基本可以在廣州市南沙區購房，而且南沙區規劃級別更高，而且還屬于一線城市。與此同時，現在房地產市場需求整體比較低迷，房價下跌預期很強，取消限購政策對樓市的影響有限。

對于“買房送戶口”，有觀點表示，戶口的含金量很重要，對于一二線城市，尤其是教育資源相對富裕的城市，“買房送戶口”的吸引力依然很大，例如二線城市中的天津，一線城市中的北京、上海。

政策撲朔迷離

近日，未經官方證實卻流傳廣泛的南沙區相關政策內容顯示，全面解除南沙區商品房限購，南沙區不再納入限購區域范圍；其次，在南沙區購買商品住房可直接落戶，3年內不得市內跨區遷移；另外，符合條件的人才在南沙區購買50平方米以上的商服類物業可直接落戶。

在此之前，與廣州荔灣、越秀、天河、海珠、白云（部分鎮）一樣，南沙屬于限購區，120平方米以下的商品住宅限購2套或者1套，而且需要在買房前繳納6個月社保。若上述傳聞屬實，南沙區將無購房門檻。

第一財經了解到，關于南沙“取消限購”、“買房即可落戶”的政策調整內容，官方還未公開發文，某房地產中介機構人士也稱，并未收到官方的“紅頭文件”。但是在一線房地產銷售市場，有房地產中介，以及樓盤銷售人員稱，上述政策已經開始執行。

南沙區當地的房產中介對第一財經表示，南沙已于9月14日開始買房不限購。對于官方還未公開發文這一點，該房產中介稱，如果因為“取消限購”政策不實的原因而買不了房的，就算付了首付和定金，也可以退房。另一房產中介則稱，內部收到了“取消限購”的消息，“聽說官方不會發文，默認可以實行”。

對于“買房即可落戶”的內容，有售樓處銷售人員表示，“取消限購”已經執行，“買房即可落戶”的政策還要等政府通知，目前還未落實。也有房產中介對第一財經表示，目前在南沙買商品住宅確實可以落戶。

盡管政策傳聞還未得到官方的正面回應，但從市場行情來看，南沙區的新房庫存確實處于較高狀態，而且在5月28日廣州降低首付比例，新房成交量在6月小幅上漲之后，又進入了下行的趨勢。

合富研究院統計的數據顯示，8月南沙區網簽面積約6.4萬平方米，市場熱度總體持續在低位，項目持續包裝特價房、二手聯動等常規的營銷手段銷售，客戶觀望情緒較濃。另外，當前南沙樓市庫存壓力大，庫存消化周期超過25個月，市場走貨動能較弱，除個別項目外，大部分樓盤的周均成交量在3套以內。

大灣區“幾何中心”

“取消限購”將給南沙樓市帶來哪些影響？

廣州市南沙區一名房地產從業者也對第一財經表示，若南沙不限購，還能買房送戶口，將吸引佛山、中山、珠海等距離南沙區較近的城市居民前來買房。“在這三個城市買房的預算，也基本可以在廣州南沙買，為啥不去一線城市呢？雖然南沙處于廣州市的邊緣，但整體規劃級別較高，兌現的可能性也不小。”該從業者表示。房產中介平臺信息顯示，今年8月，南沙區的二手房成交均價在1.5萬元/平方米左右，新房價格區間大致在1.5～3萬元/平方米左右。

廣州中原研究發展部認為，今年5月28日開始，首套房、二套房的首付比例分別降至15%、25%，南沙購房政策已相對寬松，因此本次徹底松綁，主要刺激目標為內地各省市及港澳臺投資客，對于南沙潛在的本地就業剛需、改善買家而言，影響力有限。

廣州中原研究發展部認為，對廣州乃至大灣區城市而言，南沙是戰略規劃高地，本次松綁限購主要受眾為非本地戶籍投資客，尤其120平方米以下產品限購松綁，投資南沙房產的資金門檻進一步降低，有望助力南沙吸納更多投資型置業需求。適逢傳統樓市旺季中秋、國慶，這也體現了政府刺激樓市決心、持續性、長效性。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，與廣州其他區相比，廣州市南沙區的特殊之處在于，南沙是大灣區的幾何中心，吸引的是整個大灣區以及外地投資者、創業者的地方，與此同時，南沙也需要通過大量賣地賣房來籌集資金，從而推進基礎設施建設，容納招商引資的大項目。

“過去南沙房地產的發展比較快，為本地的基礎設施和招商引資重大項目落地作出了巨大的貢獻。但是要實現南沙立足灣區、協同港澳、面向世界的重要發展，還有大量的交通基礎設施，以及大的項目落地，需要通過房地產來提供資金。”

李宇嘉認為，過去南沙限購政策比較嚴格，擔心房地產投機炒作過于旺盛，影響區域功能和產業落地，這兩年房地產快速下行，現在南沙則面臨房地產行業下滑太快的問題，對區域財政能力，基建投資造成了影響，因此，穩定房地產的任務很重。而且，現在房地產行業的投資需求幾乎沒有了，南沙又需要吸引灣區創業者，這應該是南沙全面取消樓市限購政策的原因。

“買房落戶”的吸引力

值得一提的是，在南沙區傳出“買房即可落戶”之前，廣州的花都區已經開啟了買房即享受“準戶口”待遇，成為該輪房地產中期中，首個一線城市“買房送戶口”的案例。

今年8月，廣州市花都區住建局公開發文稱，非廣州市戶籍人員在花都區內購買新建商品住房，可以領取花都“花卡”，憑花都“花卡”及購房合同享受區政策性照顧入學待遇。

據第一財經不完全統計，今年以來，南京、蘇州、佛山、武漢等多個城市已出臺了關于買房即落戶的新規。南京明確表示，在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶；蘇州、佛山、合肥等地推行“買房即可申請落戶”，并允許配偶、未成年人子女等隨遷；武漢稱，若因房屋尚未交付而無法直接辦理落戶的，可憑《商品房買賣合同》及繳費憑證等申請提前辦理落戶手續；而遼寧的省會城市沈陽，租房就能落戶。

實際上，更早的“買房送戶口”是在20多年前的1999年，為了減少積壓的商品房，廣州市買房送藍印戶口本，擁有藍印戶口即可享受和廣州戶口一樣的福利，類似于今天的“人才綠卡”，達到一定門檻后可以轉為正式廣州戶口。除了廣州，上世紀90年代末，一線城市深圳、上海也曾實施過“買房送戶口”的政策。直到本世紀初，隨著城市人口快速增長，商品房庫存下降，“買房送戶口”的政策才取消。可以說，與多年前的邏輯一樣，現在不少城市推出“買房送戶口”，也能在一定程度上減輕商品房庫存壓力。

落戶限制更少也是一種趨勢。今年7月末國務院印發的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》就提及，“全面落實城區常住人口300萬以下城市取消落戶限制要求，全面放寬城區常住人口300萬至500萬城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上超大特大城市積分落戶政策，鼓勵取消年度落戶名額限制。”此外還強調，要保障隨遷子女在流入地受教育權利。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，買房落戶未來是普遍現象，甚至租房、有穩定居所等都可以入戶。李宇嘉也提及，想要買房落戶的居民應該關注戶口的含金量，比如是否有優質學位，另外要看市場對該區域房價的預期，以及區域內是否有大型且能夠提供大規模就業崗位的實體企業。

中原地產首席分析師張大偉此前發文表示，從全國范圍看，十幾年前買房送戶口的時代回來了。對于一二線城市，尤其是教育資源相對富裕的城市，“買房送戶口”的吸引力依然很大，例如二線城市中的天津，一線城市中的北京、上海。